Kira ilişkilerinde ev sahibi ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmeleri, tarafların hak ve borçlarını belirleyen en temel belgelerdir. Standart matbu sözleşmelerde veya tarafların özel olarak eklediği maddelerde, sözleşmenin feshine ilişkin birtakım ihtar ve bildirim şartlarına yer verilebilmektedir. Uygulamada sıkça karşılaşılan “Sözleşme bitiminden en az 1 ay önce karşılıklı yazılı bildirim yapılmazsa sözleşme yenilenir” şeklindeki maddelerin, ev sahibinin kanundan doğan haklarını kısıtlayıp kısıtlamayacağı büyük bir hukuki tartışma konusudur.
Gaziantep kira hukuku avukatı olarak, mülk sahiplerinin ve kiracıların hak kaybına uğramaması adına güncel yüksek mahkeme kararlarını yakından takip etmekteyiz. Bu yazımızda, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 35. Hukuk Dairesi’nin emsal niteliğindeki güncel bir kararını ele alarak, sözleşmedeki özel ihtar maddelerinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası üzerindeki etkisini detaylıca inceleyeceğiz.
Kapıcının Kıdem Tazminatını Kim Öder? yazımızı okumak için
Dava Süreci ve İlk Derece Mahkemesinin Hatalı Kararı
İncelememize konu olan uyuşmazlıkta davacı mülk sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesine dayanarak kendisinin konut ihtiyacı bulunması sebebiyle kiracının tahliye edilmesini talep etmiştir. Davalı kiracı ise cevap dilekçesinde, aralarındaki kira sözleşmesinin 4. maddesinde yer alan şu hükme sığınmıştır:
“Kira sözleşmesinin bitimine en az (1) bir ay kala sözleşme karşılıklı olarak yazılı bildirim (noter kanalı ile) sonucu feshedilmedi ise sözleşme kira artırımı yapılarak bir yıl daha uzar.”
Kiracı, ev sahibinin bu süre içinde noter kanalıyla kendisine herhangi bir fesih bildiriminde bulunmadığını, bu nedenle sözleşmenin yasal olarak uzadıgını ve davanın reddedilmesi gerektiğini savunmuştur. İlk derece mahkemesi de taraflar arasındaki bu sözleşme hükmünü ev sahibi aleyhine bağlayıcı bir “özel ihbar şartı” olarak kabul etmiş ve davanın süresinde veya usulüne uygun açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi’nin Emsal Kararı
İlk derece mahkemesinin reddetme gerekçesine karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Dosyayı inceleyen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, hukuk dünyasında taşları yerinden oynatacak nitelikte önemli bir karara imza atmıştır.
Bölge Adliye Mahkemesi, söz konusu sözleşme maddesinin kiraya veren (ev sahibi) yönünden hak kısıtlayıcı bir özel ihtar şartı olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığını açıkça belirtmiştir. Mahkemenin gerekçesinde öne çıkan hukuki hususlar şunlardır:
- Karşılıklı İrade Şartı: Sözleşmedeki madde, sözleşmenin sona erdirilmesini “tarafların karşılıklı iradeleriyle” yapacakları bir bildirime bağlamıştır. Bu durum, tek taraflı bir fesih şartı niteliği taşımamaktadır.
- Kanuni Hakların Korunması: Sözleşmede yer alan bu tür genel nitelikteki uzama maddeleri, ev sahibinin Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350 kapsamında doğrudan kanundan doğan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkını elinden alamaz.
- Yargıtay İçtihatları ile Uyum: Her ne kadar Yargıtay’ın geçmişteki bazı kararlarında ev sahibi aleyhine getirilen tek taraflı kesin ihtar şartları geçerli kabul edilmiş olsa da, söz konusu maddede “karşılıklı bildirim” ifadesi yer aldığından ev sahibine yüklenen özel bir ihbar yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Bu doğrultuda istinaf mahkemesi, ilk derece mahkemesinin kararını Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 353/1-a-6 maddesi gereğince kesin olarak kaldırmış ve dosyanın esastan incelenmesi için mahkemesine iade etmiştir. Davanın, TBK 350. maddesine uygun olarak süresinde açıldığı ve görülmesi gerektiği belirtilmiştir.
Gaziantep Adliyesi Uygulamalarında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Süreler
Gaziantep yerelinde de kira fiyatlarının artışı ve sosyo-ekonomik değişimler nedeniyle ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında (gereksinim nedeniyle tahliye) ciddi bir artış gözlemlenmektedir. Bu davalarda hak kaybına uğramamak için kanuni sürelere uymak hayati önem taşır.
Taahhüd Nedeni ile Tahliye Dava Dilekçe Örneği yazımızı okumak için
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken dikkat edilmesi gereken temel kurallar şunlardır:
- Dava Açma Süresi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekir.
- İhtarın Süreyi Uzatması: Eğer ev sahibi, sözleşme süresi bitmeden önce veya en geç dava açma süresi içinde kiracıya ihtarname tebliğ etmişse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış sayılır.
- İhtiyacın Gerçekliği: Mahkeme, ev sahibinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır. Örneğin, halihazırda başka bir mülkte kiracı olarak oturan ev sahibinin ihtiyacı samimi kabul edilir.
Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira sözleşmeleri imzalanırken gelecekte yaşanabilecek ihtilaflar öngörülmeli ve maddeler buna göre kaleme alınmalıdır. Avukat Ali Tümbaş Hukuk Bürosu olarak 21 yıllık köklü tecrübemizle, mülk sahiplerine ve kiracılara sözleşme aşamasında profesyonel destek sunmaktayız.
Sözleşme hazırlarken şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri gün, ay ve yıl olarak net bir şekilde yazılmalıdır.
- Tahliye şartlarını zorlaştıran, kanunun emredici hükümlerine aykırı veya yoruma açık muğlak maddeler eklemekten kaçınılmalıdır.
- Kira artış oranları yasal sınır olan TÜFE 12 aylık ortalamasını (veya dönemlik yasal sınırları) aşmayacak şekilde belirlenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Sözleşmede “İhtar çekilmezse sözleşme yenilenir” yazıyorsa ev sahibi doğrudan dava açabilir mi?
Yukarıda paylaştığımız İstanbul BAM 35. HD kararına göre, eğer maddedeki ifade “karşılıklı yazılı bildirim” gibi şartlara bağlanmışsa ve ev sahibinin kanuni haklarını tamamen kısıtlayan tek taraflı ağır bir şart değilse, ev sahibi yasal süresi içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak her sözleşme maddesi kendi içinde özel olarak değerlendirilmelidir.
2. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen eve yeni kiracı alınabilir mi?
Kanun uyarınca, ihtiyaç nedeniyle kiracısını tahliye ettiren ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlü kalır.
3. Gaziantep’te ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Gaziantep Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki iş yoğunluğuna, tebligat sürelerine ve delillerin toplanma hızına bağlı olarak bu davalar genellikle 8 ila 14 ay arasında sonuçlanmaktadır. Süreci hızlandırmak adına uzman bir avukattan yardım alınması önemlidir.
4. Noterden çekilen ihtar tahliye için yeterli midir, yoksa dava şart mı?
Noter ihtarnamesi kiracının rızaen çıkması için bir davettir ve bazı durumlarda dava açma süresini korur. Kiracı ihtara rağmen taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibinin kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir.
İletişim Bilgileri
Kira hukuku, sözleşme uyuşmazlıkları ve tahliye süreçlerinizle ilgili profesyonel ve hukuki destek almak için 21 yıllık tecrübemizle yanınızdayız.
- Telefon: 0342 232 56 56
- Gsm: 0532 715 47 05
- Adres: Gaziantep
Yasal Uyarı
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi özel şartları içinde değerlendirilmelidir. Hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 350, 351, 355
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 353
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 29/04/2026 Tarihli, 2026/1605 Esas ve 2026/1391 Karar sayılı ilamı.
Bir yanıt yazın