Kiracı- ev sahibi meselelerinin,davalarının,sorunların,dertlerinin,problemlerinin, sıkıntılarının,mevzularının,uyuşmazlıklarının zirve yaptığı dönemdeyiz. Türkçemiz de literatürümüz de zengin. Dert-dava kelimelerine eş anlamlı kelimeler görüldüğü üzere çok çok fazla. Kiracı kelimesini tanımlayacak olursak ; bu kelimenin manası dert sahibi anlamına gelmektedir. Türk Dil Kurumu tarafından tanımı böyle geçmese de bana göre tam olarak kiracı kelimesinin karşılığı böyledir.
Malumunuz artan enflasyon karşısında ( hukuken tartışılabilir bir düzenleme olsa da ) ( yine bana göre gerekli bir tedbir olarak ) 01.07.2023 yılına kadar olan kira sözleşmelerinde zam döneminde %25 üstü zam yasağı getirildi. Bu yasak var ama bu yasağı uygulayan ev sahibi nadir. Yasağı gerekçe göstererek ve haklı olarak ayak direten kiracılara karşı da ev sahipleri türlü türlü yollara başvuruyor. Tapuda bi dünya harç ödeyip evi satmış gibi yaparak görüntüde yeni malik üzerinden tahliye ettiren mi dersin, oğlum kızım evleniyor, benim ihtiyacım var hadi çık diyen mi dersin, kiraları elden alıyor olmasını fırsata çevirerek aldığı kirayı almadım deyip kiracısını icraya vererek tahliyeye çalışan mı dersin, bini bir para.
Mesleğimiz nedeniyle bu olaylarla en çok biz avukatlar karşılaşıyoruz. Gerçekten mevcut duruma çok üzülüyoruz. Nitekim toplumun büyük bir bölümü kiracılardan oluşuyor. Bu insanlarımızın huzur ve sükûnunun bozulması hepimizi olumsuz etkileyecek. Geçen gördüğüm haber, evinden atılmış bir kiracı parka yerleşmiş. Ne kadar üzücü.
Konuyu daha fazla uzatmadan ihtiyacım var evden çık diyen ancak bu beyanında samimi olmadığı anlaşılan ev sahibine karşı kiracının açabileceği tazminat davası hakkında önemli bilgiler verelim.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İsteyen Ev Sahibi Bu Hakkını Ancak Dava Yoluyla Kullanabilir
Kanun çok açık, değerli kiracılar. Eğer ev sahibiniz size oğlum kızım gelecek, ben kullanacağım ihtiyacım var çık evden diyorsa kanun gereği size dava açması şart. Eğer kiracısı olarak bu kişinin samimiyetinden şüphe ediyorsanız şu cümleyi kurabilirsiniz; Madem ihtiyacın var git mahkemede ispat et, mahkeme beni çıkarsın.
Ev sahibi gerçekten samimi ise ve ev sahibiyle ilişkileriniz de iyiyse elbette tatlılıkla, davalık olmadan uzlaşmanızı ve yardımcı olmanızı tavsiye ederiz. Hemen her durum için de mahkemelik olmaya gerek yok. Bizim anlattıklarımız tamamen samimi olmayan talepler karşısında yapmanız gerekenler ile ilgili. Kimseyi birbirine düşürmeye hevesli değiliz. Elbette ki kanuni hakkını kullanan tarafa da saygı duymak gerek.
Türk Borçlar Kanunu Madde 350 derki ;
“…….Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir………”
Görüleceği üzere ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye istiyorsa kanunda belirtilen süreler içinde ve gerekli şartları sağlayarak ancak dava açarak bunu yapabilir.
KİRACILARA UYARI !
Ev sahibi ihtiyacım var çık dedi diye hemen çıkmanızı gerektiren bir kanuni zorunluluk yok, eve ihtar mı geldi, önemli değil, ev sahibi telefonla sürekli arıyor veya mesaj mı atıyor önemi yok. Ev sahibi dava açmadığı sürece ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmamış sayılacak. Kanun böyle.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İstemi Samimi Olmadığı Anlaşılan Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir miyiz ?
Evet açabiliriz. Ama hemen heveslenip gaza gelmeyin lütfen. Burada karşımıza çok ilginç bir şekilde kanunda boşluk çıkıyor. Kanundaki boşluğu da yargı yine bana göre dar bir yorumla kiracı aleyhine yorumluyor.
Hakkında Dava Açılmadan İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İstemine İnanıp Kendiliğinden Evi Tahliye Eden Kiracının Ev Sahibinin Bu İsteminde Samimi Olmadığı Sonradan Anlaşılsa Bile Tazminat Hakkı Yok
Olay şu; Türk Borçlar Kanunu 355.Maddeye göre ihtiyaç nedeniyle kiracısının tahliyesini sağlayan ev sahibinin samimi olmadığı diğer ifadeyle ihtiyacın gerçek bir ihtiyaç olmadığı ortaya çıkarsa kiracı eski kirasına göre hesaplanacak en az 1 yıllık tazminatı talep edebiliyor. Kanun metnini de verelim,delilli konuşalım. Delilli delilli konuşmaktan deliye döndük ama neyse.
TBK MADDE 355-
“……….Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
………”Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür………”
Kanun metninde ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlamak diye bir ibare var. Ne şekilde boşaltılmasını sağladığı hususunda bir şey dememiş, kanun susmuş. Yukarıda izah ettiğimiz TBK 350.madde de ihtiyaç nedeniyle tahliye istemi ancak dava yoluyla olur diyor. Yargı da buradan hareketle ihtiyaç nedeniyle tahliye ancak dava ile mümkün olduğu için ev sahibinin sözüne güvenip inanana, eve gelen ihtardan korkup inanıp evden çıkan kiracıya sana tazminat yok demekte.
Yahu adamın sözüne itimat ettik, beyanına inandık, baskısına dayanamadık vs. bunun hiçbir anlamı yok mu diyeceksiniz. Hayatın içinde her şey illaki dava ile mi oluyor? Kızım oğlu geliyor, ihtiyacım var çık dedi inandık çıktık, adam meğerse bizi kandırmış, bunun neden bir karşılığı yok, diyeceksiniz?
Evet haklısınız ancak yargı bu konuda daha ihtiyatlı ve dar bir yorum yaparak dava yoluyla tahliye edilmeyene hak tanımıyor. Emsal Yargı kararı paylaşalım;
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin 6HD.2017/211E., 2017/307K. ve 21.02.2017 tarihli kararında
“……….Davalı, davacının Mahkeme kararı ile tahliye edilmediğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur. TMK.’nun 355.maddesinde; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir. Yargıtay 6.HD’nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.’nun 355.maddesindeki, “sağlandığında ” ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir. Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiş ve hüküm bozulmuştur……………”
Görüleceği üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye ancak dava yoluyla istenebileceğinden, davasız bu işi halletmiş samimi olmayan ev sahibi kat kat karlı. Sözüne güvenen yahut baskısına dayanamayan yahut yazılı ihtarından korkup davasız evi tahliye eden kiracı da bu işten kat kat zararlı. Demek ki hakkınızda dava açılması her zaman kötü bir şey değilmiş, sonucu çıkıyor buradan.
İşin bana göresi yargının bu yorumu hakkaniyetli değil. Nitekim hayatın içinde her şey dava ile olmuyor. Bir hakkın tesisi için ancak kişinin kendisine dava açılmasının şart olarak aranması çok problemli bir bakış açısı. Öbür tarafta daha çok kazanç elde etmek için insanlara ihtiyacı olduğunu öne sürerek kişilerin kendilerine duyduğu güveni kötüye kullanan insanın da ekmeğine yağ sürmüş olunuyor. Hem dava açmaktan kurtuluyor, hem daha yüksek kazançlar elde ediyor, hem de yalanı ortaya çıkınca tazminat ödemekten sıyrılıyor.
Bu konuda ya kanundaki boşluk giderilmeli, ya da Yargı daha geniş bakış açısı ile yeni bir yorum getirmeli.
Kira işlerinde gönül hoşluğu önemli. Yazımızdan ev sahiplerini kötülediğimiz yorumu çıkmasın lütfen. Ev sahibinin makul talepleri elbette dikkate alınmalı. Ortada buluşmak her zaman güzeldir. Tuz ekmek hatırı elbette sayılmalı. Ama şiraze bozuluyorsa, talepler kötü niyetli ise karşılığında kanunla konuşun,kanunla konuşmasını bilmiyorsanız kanunla konuşmasını bilene konuşturun ama yasal haklarınızdan taviz vermeyin, vesselam.
Yargıtay Kararları ve Samimiyetin Değerlendirilmesi
Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ev sahibinin ihtiyacının samimi olup olmadığını detaylı bir şekilde incelemektedir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5271 E. ve 2019/1726 K. sayılı kararında, ev sahibinin ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına kanaat getirilmiş ve kiracının mağduriyetinin giderilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Bu kararda, ev sahibinin ihtiyacını kanıtlayacak somut deliller sunamadığı, ayrıca ihtiyacın doğrudan kiralanan yerle ilgili olmadığı belirlenmiştir. Yargıtay, bu tür durumlarda kiracının korunması gerektiğine hükmetmiştir.
Samimi Olmayan Tahliye Talebi ve Tazminat Davası
Eğer bir ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini samimi olmayan bir şekilde ileri sürerse, kiracı bu durumu ispatlayarak tazminat talebinde bulunabilir. Bu tür davalarda önemli olan, ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını kanıtlamaktır.
Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/8930 E. ve 2016/10415 K. sayılı kararında, ev sahibinin tahliye sonrası kiralanan yeri başkasına kiraya verdiği ve bu durumun ihtiyacın samimi olmadığını gösterdiği belirtilmiştir. Bu durumda, kiracı lehine tazminata hükmedilmiştir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5271 E., 2019/1726 K. Kararı
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/8930 E., 2016/10415 K. Kararı
Bir yanıt yazın